201105-05

產業資訊
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重慶廠房增值空間大,廠房價值有待重估

2011-05-05
來源:中國青年報瀏覽次數:

在過去的一年里,重慶工業廠房租金漲幅達50%,而銷售價格也翻了一倍。
  嚴重供需不平衡
  隨著“再造一個重慶工業”的戰略啟動,未來10年兩江新區工業總產值要突破1萬億元,工業地產的需求將超過1.85億平方米。未來重慶工業地產將迎來發展的春天。
  這就意味著,未來10年,重慶每年平均廠房需求面積近2000萬平米。然而,根據來自重慶都市工業園企業協會的消息,2010年全市新建工業廠房不足100萬平方米,而都市工業僅未來三年,每年就需要300萬平方米以上的廠房規模。
  “每個月至少有十幾家企業打電話到我辦公室,想要廠房,現在主城哪還有空著的。”重慶市中小企業局產業處研究員、重慶都市工業園企業協會副秘書長李建新說,最近大半年來,他已不知道向多少企業說了抱歉。
  重慶市正在加強工業園建設投資和工業廠房的市場供應,然而,這是一個逐步加速的過程,1.85億平米的廠房缺口并不是個小數目,可以預計在未來三至五年時間內,重慶工業園廠房必然是一個供遠小于求的市場結構,這種供求結構直接導致的必然是工業廠房價格的上漲。
  價格正在翻倍上漲
  從目前來看,上漲的態勢已經非常明顯,只能用飛速來形容。租售價格漲幅都達到了50%以上。
  “以兩江新區為例,去年每月的租金最高16元~18元/平方米,但今年以來,最高已漲到25~30元/平方米。”李建新說,即便是在銅梁、長壽等區縣,廠房的租金也達到了8-12元/平方米。
  租金上漲,廠房售價也在成倍增長。目前,主城區都市工業園廠房平均售價大致2500元/平方米左右,環保處理功能較強的廠房最高達4500元/平方米。而一年前,主城區都市工業園廠房的銷售均價不過1000多元/平方米。
  未來升值空間無限
  隨著中國工業地產市場的逐漸火暴,必然大量資金涌入工業地產領域。剛過去的2010年,浙江資金開始重新炒賣工業園區的地皮;山西人開始在重慶兩江新區投資工業地產;世茂集團等多家地產商也宣稱要把工業地產變成拉動增長的馬車。
  在住宅市場被政策過分打壓的時候,新一年將會有更多資金向工業地產轉移。與商品房的投資領域相比,工業地產沒有各種懲罰性稅費的麻煩,幾乎沒有管制投機的措施。這簡直是游資、炒房人的另外一個天堂。
  重慶兩江新區的興起,政府的大力支持,再加上工業地產行業的飛速發展,各種資本的涌入,重慶工業廠房市場未來的價值表現確實令人期待。據工業地產權威人士預測,重慶工業廠房未來三年內至少有2000元左右的升值空間。
  當然,市場上還有另外一種聲音,認為重慶工業廠房市場價格漲幅不會太大,預期三年內的漲幅不會超過1000元。理由是工業地產政治色彩濃厚,其主要職能是為當地政府創造GDP、稅收、就業,提高工業產值,完善產業聚集和轉型升級,因此政府必然控制其價格的快速上漲。
  這種說法有一定道理,工業廠房不可能像住宅一樣價格幾年內飆升至上萬或幾萬,這種非理性上漲最終對工業制造業必然是創傷,國家相關部門及各級政府不可能不控制。相反,在一個理性空間內的快速上漲是允許的,也是必然的。
  以重慶市為例,未來10年近2億平米的工業園廠房需求,不可能全部由政府來投資完成,這也不是市場行為。必然是吸引各種民間資本參與到工業廠房的投資建設中來,從目前來看,這種趨勢正在逐步擴大,政府也在積極鼓勵民營開發商投資工業地產。而資本是逐利的,如果沒有價格的快速上漲,開發商和投資人的積極性就受大打擊和壓制,這樣反而會遏止重慶工業廠房市場的發展,進而影響重慶工業發展,這當然是不允許的。
  因此可以預見,在理性空間內的快速上漲是必然的,這樣可以促進和拉動重慶工業地產的快速發展,進而推動重慶工業發展和產業聚集、升級。只要租金的上漲幅度不是太大,基本不會影響產業發展,因為生產性企業的生產運營成本只受租金影響,受廠房價格影響并不大,政府只要控制好廠房租金的價格。這點和房地產市場一樣,當住房價格幾翻翻上漲時,租金卻變化不大,沒錢買房的人一樣租的起房子住。
  廠房價值有待重估
  同時,我們還必須注意另外一個問題:工業廠房的的價值有待重估。那就是工業廠房里隱藏的土地價值。和住宅動遮幾千元的土地成本相比,工業廠房的土地成本目前來講幾乎可以忽略,這是因為政府為了鼓勵推動工業廠房市場和產業發展,把土地價值讓利給了開發商和投資企業。
  重慶非主城區目前仍然有不少工業園廠房在2000以下,開發商仍然有利潤。我們可以簡單計算一下,目前標準鋼混結構的廠房建筑及配套成本每平米大約在800-1000元左右。而重慶作為山城,土地資源有限,政府的土地拆遷補償、平整、三通成本非常高,有統計大約每畝地超過50萬,而工業廠房的容積率有限,達到1已經非常不錯,這就意味著每平米的土地實際成本也在1000元左右。銷售價格在2000元左右的工業廠房,基本等于是成本價出售了。這就是說,政府把土地成本補貼給了開發商和投資企業,以吸引其積極性。這還不計算土地的其它價值。
  然而,當廠房以商品進入市場進行交易時,資本和價格不可能忽略其實際價值,土地這部分價值必然被挖掘出來,甚至被放大,當廠房的真實價值和增值價值被釋放出來時,價格必然飛速上漲。
  朱先生的算盤
  朱先生是廣東一家戶外運動用品企業的老板,自從重慶兩江新區成立以來,他已經四次飛重慶考察投資機會。最近他終于出手,在重慶一都市工業園訂購了一間1500平米的廠房,準備向西部發展。
  “兩江新區必然成為中國經濟的一個新增長極,發展空間巨大。從上海浦東新區和天津濱海新區的發展就可以看出來。三峽戶外產業都市工業園是重慶市政府推動西部戶外產業發展的重點工業園項目,其服務配套的完善和優惠支持力度之大,是我們這些沿海企業不可想象的。”朱先生和記者談起時,眼中依然帶著炙熱和興奮。
  朱先生說,除了對落戶重慶發展戶外產業十分有信心外,他對投資購買廠房也十分看好。“政府和開發商為了快速引進企業推動戶外產業的發展,在一期銷售時廠房價格上十分優惠,價格不到2000元每平米。”
  朱先生跟記者算了一筆帳,來證明他的投資舉動是多么的英明。朱先生說,他投資購買1500平米廠房的錢,在深圳只能購買一套100平米的住房?,F在房地產調控那么嚴格,投資住宅的前景并不看好,而且房價已經在如此高位運行,很難說還有很大的增值空間。
  “我相信重慶市未來幾年廠房價格肯定會快速上漲,而且現在已經漲的厲害了,我的廠房只要漲1000,就能升值150萬,而一套100平米的住宅必須上漲15000元才能升值150萬。廠房漲1000是很容易的事,而住房漲15000,在目前來看,不知要等到猴年馬月去羅。”朱先生笑笑,接著說:“如果我目前不投入生產,就算租給其它企業,一個月租金也至少有1萬多元,基本可以養供了,而100平米住房租金也就三四千,自己還要掏一萬多來養供。”

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